De verhuurder moet de woning in alle opzichten in goede staat van onderhoud aan de huurder leveren en tijdens de duur van de overeenkomst zo onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het is bestemd. De verhuurder moet er ook voor zorgen dat, bij het sluiten van de huurovereenkomst, het goed conform is. Een woning is conform als zij geen gebreken van categorie II en III heeft. Gebreken uit categorie II of III leiden tot een ongeschikt- en/of onbewoonverklaring. De minimale kwaliteitsnormen waaraan een gehuurde woning moet voldoen, gaan vooral over:
- De oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type woning en de functie van het woongedeelte;
- De sanitaire voorzieningen;
- De winddichtheid, de thermische isolatie en de verwarmingsmogelijkheden;
- De ventilatie-, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden;
- De aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en voor het veilig gebruik van elektrische apparaten;
- De gasinstallaties;
- De stabiliteit en de bouwfysica van de woning;
- De toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer;
- De minimale energetische prestaties;
- De aanwezigheid van drinkbaar water.
De woning moet ook voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid en ze moet groot genoeg zijn voor het aantal bewoners. Als de verhuurder drie maanden voor het begin van de huurovereenkomst een conformiteitsattest voor de woning heeft gekregen, wordt vermoed dat hij het verhuurde goed in een goede staat heeft verhuurd. De huurder kan dat vermoeden wel weerleggen door aan te tonen dat er bij aanvang van de huurovereenkomst gebreken waren aan het verhuurde goed.
Wat als de woning al voor de verhuring niet conform is?
Een woning die niet conform is, mag niet worden verhuurd, behalve met een renovatiehuurovereenkomst. Als de verhuurder het pand toch verhuurt, kan de huurder aan de rechter de nietigheid van de huurovereenkomst vragen. Als de rechter de huurovereenkomst nietig verklaart, moet de huurder de woning verlaten en zal de verhuurder alle betaalde huurgelden moeten teruggeven. Hij kan aan de rechter wel om een bezettingsvergoeding vragen, die gebaseerd wordt op de objectieve huurwaarde van het pand. Die bezettingsvergoeding is dan af te trekken van de terug te betalen huurgelden.
Wat als de woning tijdens de verhuring niet meer conform is?
Als het verhuurde goed tijdens de huurovereenkomst niet meer conform is door een gebrekkig onderhoud door de verhuurder, heeft de huurder twee mogelijkheden:
- Ofwel vraagt hij de ontbinding van de huurovereenkomst en eventueel een schadevergoeding;
- Ofwel vraagt hij de uitvoering van de nodige werken om de woning weer conform te maken. In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.
